Rénovation d'appartement à Marseille Guide par profil, du studio à l'haussmannien (13)

Les studios et T1 (18 à 35 m²) forment une grande partie du parc locatif du centre-ville, notamment à Noailles, Belsunce, au Cours Julien et autour du Vieux-Port. Très recherchés par les étudiants et les jeunes actifs grâce à la proximité du métro et du tramway, ils obéissent à une règle simple : chaque décision doit augmenter la sensation d'espace, la lumière et la fonctionnalité sans grignoter la surface habitable.

Le défi principal est la luminosité : les appartements des étages bas, dans les rues étroites du centre, reçoivent peu de lumière naturelle. Supprimer les cloisons inutiles, choisir des teintes claires (blanc mat ou gris perle), poser des miroirs sur les portes de placard et installer un éclairage LED bien placé transforment radicalement la perception de l'espace.

Nous créons fréquemment des niches de rangement maçonnées encastrées dans les murs épais, des salles d'eau compactes avec douche italienne de 80×80 cm, des cuisines linéaires sur mesure le long d'un mur (2,4 m linéaires suffisent pour une cuisine fonctionnelle) et des verrières ou cloisons vitrées pour isoler un coin nuit sans couper la lumière.

Les T2 et T3 (40 à 75 m²) sont les appartements les plus courants à Marseille et la cible principale de la demande locative familiale. Leur plan d'origine, souvent hérité des années 1950-1980, est découpé en petites pièces qui isolent la cuisine du séjour, créent un couloir central inutile et empêchent la lumière de traverser entre les deux façades.

Le travail le plus transformateur est le décloisonnement partiel ou total. Ouvrir la cuisine sur le séjour donne un appartement qui paraît 20 à 30 % plus grand, plus lumineux et plus actuel. L'opération exige de vérifier la nature de la cloison (non porteuse ou semi-porteuse) et, si elle est maçonnée, de poser un linteau : nous réalisons systématiquement une étude de la structure avant toute démolition. Notre chantier d'appartement avec cuisine ouverte à Salon-de-Provence illustre ce type de restructuration.

Dans un T2 ou un T3, la salle de bain occupe souvent 10 à 15 % de la surface mais pèse 25 à 35 % de la valeur perçue par les locataires ou les acheteurs. Une salle de bain vétuste (carrelage des années 1980, baignoire jaunie, tuyauteries apparentes) est le premier facteur de décote. Sa rénovation complète, avec douche italienne à receveur extra-plat, carrelage grand format 60×120 (moins de joints, plus de volume), meuble vasque suspendu et niche maçonnée, se réalise en quelques jours pour un budget de 4 500 à 9 000 € selon les matériaux. Découvrez notre page dédiée à la rénovation de salle de bain à Marseille et notre réalisation de douche à l'italienne à Marseille.

Les grands appartements bourgeois de Marseille, rue de la République, dans les 5e, 6e et 7e arrondissements, offrent de belles hauteurs sous plafond (3 à 3,5 m), des moulures en staff, des parquets point de Hongrie ou à bâtons rompus, des tomettes dans les pièces de service, des cheminées en marbre et de hautes fenêtres à deux vantaux. Leurs réseaux, en revanche (électricité ancienne, plomberie en plomb ou en fonte, chauffage central d'origine), sont presque toujours à reprendre entièrement.

Toute la difficulté consiste à gérer des contraintes contraires : passer câbles, tuyaux et gaines de ventilation dans tout l'appartement, sans abîmer les planchers, les moulures ni les menuiseries d'époque. Nous résolvons ce paradoxe par l'ordre d'intervention : les réseaux d'abord (dans les faux plafonds des pièces secondaires, sous les parquets déposés puis reposés, dans des saignées discrètes), les finitions patrimoniales en dernier.

Les corniches et moulures en staff (plâtre armé de fibres) sont dans un état très variable : certaines sont intactes, d'autres fissurées, décollées ou empâtées par des couches de peinture successives qui ont effacé les détails. Nous les restaurons à l'enduit de plâtre et au mastic, et nous reproduisons à l'identique par moulage les sections manquantes. Un plafond aux corniches restaurées change radicalement la perception, et la valeur, d'un appartement ancien du 6e arrondissement.

Les appartements des immeubles en béton banché ou en panneaux préfabriqués des années 1960-1985, très présents dans les 11e, 12e, 13e, 14e et 15e arrondissements (La Rose, Sainte-Marthe, Saint-Barthélemy…), souffrent de deux faiblesses : une isolation acoustique médiocre (les bruits d'impact et les voix passent d'un logement à l'autre) et une isolation thermique insuffisante, qui transforme l'appartement en four l'été et en passoire l'hiver.

La rénovation doit traiter ces deux problèmes à la source. Pour l'acoustique, nous posons des doublages en double plaque de plâtre sur ossature désolidarisée sur les parois mitoyennes, des faux plafonds acoustiques sur suspentes antivibratiles et des sous-couches résilientes sous les nouveaux sols. Pour le thermique, nous isolons par l'intérieur les murs donnant sur l'extérieur (laine minérale de 6 à 10 cm) et remplaçons les menuiseries par un double vitrage performant (Uw ≤ 1,4 W/m².K), en accord avec la copropriété.

Dans ces immeubles des Trente Glorieuses, l'installation électrique d'origine (tableau à fusibles, prises sans terre, absence de différentiel) est incompatible avec les usages actuels et peut présenter un réel risque d'incendie. La mise aux normes NF C 15-100 est la première intervention que nous réalisons : tableau neuf avec interrupteurs différentiels 30 mA, circuits spécialisés (cuisine, salle de bain, éclairage, prises), liaison équipotentielle dans la salle d'eau et mise à la terre de l'ensemble.